物业服务关系千家万户的居住品质，近年来物业收费争议、服务缩水、公共收益归属等纠纷持续高发。日前，省消保委结合近期最高法院和地方法院的典型判例，梳理核心争议焦点，发布消费提示，助力业主明辨法律边界，依法维护合法权益。

限制电梯、门禁催费于法无据

物业能否以限制使用电梯、门禁等方式催交物业费？业主张某就曾因为欠交物业费，被禁止使用所住单元电梯及门禁系统，张某诉至法院。

消保委提示，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《安徽省物业管理条例》第七十三条第三款也明确规定，物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气以及停止使用门禁卡、限制使用电梯等方式催交物业费。

基于此，物业的做法显然没有任何法律依据，法院要求物业公司恢复对门禁系统的使用。法院解读，物业服务人催交物业费应采用合理方式，业主经催告后在合理期限内仍不支付物业费的，物业服务人可以通过调解、提起诉讼或者申请仲裁等方式依法维护自身合法权益，但不应以影响业主正常生活的方式催交。

质量瑕疵延误交房不应承担物业费

所谓物业费，是指物业管理人提供物业服务，接受物业服务的业主根据物业服务合同应支付的费用。那么，未交付房屋的物业费，该由谁承担呢？陶某夫妇曾购买房屋，因开发商擅自改变设计、存在质量问题，未办理交房手续且未实际入住，然而，物业公司却起诉要求其支付物业费，法院判决驳回物业公司诉求，明确物业费应由建设单位（开发商）承担 。

《安徽省物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。法院解读，业主支付物业费的前提是实际接收房屋，若未交房系开发商原因导致，不应由业主承担费用。业主需保留未交房的书面证据（如整改通知、沟通记录），避免被违规催费。

那么，业主能否以设计不合理等房屋质量问题拒交物业费呢？《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。法院解读，房屋专有部分的质量、设计等问题不属于物业服务人应担责的义务范围，厨房设计不合理、排烟倒灌，属于商品房买卖合同法律关系中的履行瑕疵问题，与物业服务并无关联，以房屋质量问题为由不支付物业费缺乏法律依据。

自有车位安装充电桩系合理使用

如今，随着新能源车辆的普及，在小区加装充电桩成为不少业主的现实需求。业主陈某请供电局施工队在自有车位安装个人新能源汽车充电桩，却被物业公司工作人员阻拦施工。陈某诉至法院，法院判令物业公司应当配合业主出具同意安装新能源充电桩的证明。

根据《中华人民共和国民法典》第九条规定，民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。第二百七十二条规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。法院认为，发展新能源汽车，对保障能源安全、促进节能减排、防治大气污染等具有重要意义。充电设施是新能源汽车实现使用目的不可或缺的设备，在自有车位上安装与所购汽车配套的充电设施系对车位的合理使用。物业公司应当配合业主出具同意安装新能源充电桩的证明，至于案涉车位安装充电桩是否符合用电条件、消防等问题，应由供电公司等相关部门依据现场勘查情况判断。

不满服务不是拒交物业费理由

除此之外，还有业主以物业服务不到位为由，拒交物业费。对此，法院解读，物业费不仅是物业服务人提供服务的基础，也是维护小区电梯、配电、消防等设备设施正常运转的保障。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款和第二款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。业主按时足额交纳物业费，有助于物业服务人提供更优质的服务；而物业服务人不断提升服务质量，才能使业主更自觉地交纳物业费，从而形成良性循环，以打造更加舒适美好的生活环境。

消保委提示明晰边界依法维权

针对上述典型物业纠纷，省消保委也发布消费提示，提醒业主明悉收费边界，拒绝糊涂缴费，要求物业公示收费项目、标准及依据，重点核对公摊水电费、垃圾清运费等代收代缴项目，确认是否与物业费重复或超标。签订物业服务合同时，要明确服务内容和标准、费用收支明细、违约金等约定；日常注意收集服务缩水证据（如电梯故障、垃圾堆积的照片/视频，标注时间地点）、沟通记录和缴费凭证，维权时作为核心依据。要拒绝违规催费，依法抵制侵权，物业以停水停电、限制门禁等方式催缴物业费属违法行为，遇到此类情况可直接投诉。

此外，业主还应当主张公共收益，监督资金去向，电梯广告、公共车位租赁等收益归全体业主共有，物业需公示收支情况；业主可联合要求物业公开账目，未公示或侵占收益的可起诉追回。房屋漏水、质量问题等开发商遗留问题，应向开发商主张权利，而非拒交物业费；物业仅对公共区域维修负有责任，私人区域问题需自行或向责任方追责，业主应当区分责任主体，精准维权不跑偏。在维权时，要遵循维权步骤，理性化解纠纷，优先与物业书面沟通并限期整改；协商无果可向社区、街道办或住建局申请调解；调解不成的，可联合其他业主通过诉讼维权，避免单独维权成本过高。