近日，旌德县人民法院审结了一起农村房屋转让合同纠纷案，判决该房屋买卖合同无效，驳回原告程某要求交付房屋的诉讼请求。该案上诉后经宣城市中级人民法院审理，维持原判。

2021年3月，程某与蔡家桥镇某村的汪某夫妇签订《农村宅基地房屋转让合同》，约定以75万元的价格购买汪某位于某村的宅基地房屋。合同还约定：该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让；若政策允许办理产权过户，卖方需无条件配合。

然而，这份合同的背后还隐藏着另一层关系。合同签订次日，程某又与汪某签订1份《还款协议》，约定此次房屋转让实质是为了抵偿汪某所欠的数百万元债务，该购房款75万元直接冲抵部分债务。2025年，程某诉至法院，要求汪某夫妇履行合同，交付房屋。

法院经审理查明，案涉房屋的土地所有权人为某村村民委员会，土地性质为农村宅基地。程某非该村集体经济组织成员。

法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理……”，宅基地属于集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理宅基地使用权，只能在本集体经济组织成员内部进行转让，非该村集体成员不得受让。本案中，程某与汪某双方不属同一集体经济组织成员,案涉房屋系在农村宅基地上建造的自建房屋,土地所有权人为蔡家桥镇某村村民委员会，程某非该集体经济组织成员，故程某与汪某夫妇签订的《农村宅基地房屋转让合同》因违反法律强制性规定而无效,程某要求汪某夫妇将案涉房屋交付，不符合法律规定，不予支持。

程某不服提起上诉。宣城中院经审理认为：程某并非蔡家桥镇某村集体经济组织成员，不享有该集体组织土地的使用权,不能通过“以物抵债”的方式受让集体经济组织土地上建设的房屋，该合同违背了法律强制性规定，合同无效。一审判决事实清楚、适用法律正确，故驳回上诉，维持原判。

法官提示：农村宅基地房屋与城市商品房有本质区别，其土地使用权属于集体，且该权利与村民身份紧密绑定，只能在本集体经济组织成员内部进行转让，非该村集体成员不得受让。试图通过签订房屋转让合同来抵偿债务，并不能使非法的宅基地转让行为合法化。（汪海霞 汪悦磬）