朱某系池州市贵池区梅龙街道建华村村民。两年前的2015年10月，朱某得知本街道郭港村的陈某要出售自家宅基地房屋，便找到陈某，两人签订了房屋买卖合同并约定房款总价为60万元，于2015年12月之前付清房款，朱某在双方订立合同时当场缴纳定金5万元。

2015年11月份，陈某从他人处得知农村宅基地房屋不能出售给外村村民，遂将定金退还朱某并拒绝出售房屋。但朱某却认为，双方之间的房屋买卖行为是你情我愿的事情，不违反法律规定，遂以陈某构成违约为由诉至法院，要求判令陈某双倍返还定金，并赔偿其3万元经济损失。

法院经审理认为，朱某与陈某签订的房屋买卖协议系出售农村房屋的买卖合同。农村房屋系兴建于农村宅基地上的房屋，其出售转让行为既包含有房屋所有权的转让又包含有该房屋占用范围内土地使用权的转让，而农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员专有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

朱某并非郭港村委会集体经济组织成员，其与陈某签订的农村房屋买卖合同违反了法律、行政法规中关于宅基地使用权不得向集体经济组织成员以外的人转让的强制性规定，该房屋买卖合同应为无效合同。

无效合同中的条款对合同双方均没有约束力，双方均没有履行合同的义务，更不能适用定金罚则，朱某主张双倍返还定金于法无据，本院不予支持。

朱某主张陈某赔偿其经济损失3万元的诉求，法院认为，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因该案所涉合同无效系双方均违反了法律、行政法规的强制性规定，双方均有过错，且过错承担相当，同时，朱某虽主张其经济损失为3万元，但并未举证证明，故对该项诉求法院亦未予支持。该案宣判后，双方当事人均未提出上诉，该案目前已生效。
·唐金法余莉玲·

农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相关联，不允许对外转让，我国法律禁止非同一集体经济组织的居民之间买卖农村宅基地房屋。所以宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，转让私有房屋将导致宅基地使用权的非法流转，将农村私有房屋卖给非本村集体经济组织成员应当认定无效。土地管理法明确规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。本案中，朱某、陈某所争议的房产其用地性质为农村集体土地，而朱某非该集体组织成员，因此该房屋买卖合同无效。