债权人申请法院保全债务人房产，但在法院查封时，有案外人提出异议，称被查封的房产中，有债务人已抵债给案外人的房产，只是没有过户。这样被抵债的房产能否查封？近日，铜陵市中级人民法院审理了这样一起案件，依法裁定：被抵债未过户的房屋可查封。

2014年初，铜陵某建筑公司与某房地产公司签订了一份建筑工程施工合同，双方约定：由建筑公司承建房地产公司开发建设的1-6栋楼房。 2014年底建筑公司完成了6栋楼房的建造任务，但是房地产公司一直拖欠工程款1600万元未能支付。

2015年12月，建筑公司向法院起诉，请求判令房地产公司支付拖欠的1600万元工程款及利息。法院立案后，建筑公司向法院申请诉讼保全，要求法院对其承建的1-6栋楼房中尚未出卖的1栋楼房予以查封，经审查，法院认为符合保全的规定，依法查封该1栋楼房。

然而不久，案外人某混凝土公司提出异议，称被查封的该1栋楼房中有4套住房是房地产公司用来抵付所欠其货款的，双方已经签订买卖合同，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院裁定查封错误，请求解除对4套住房的查封。法院查明，该4套住房混凝土公司并未过户，只是和房地产公司签订了一份房屋买卖合同。

这4套住房是否应当查封？如查封是否损害案外人的合法权益？对此，法院产生了争议。有观点认为，房地产开发公司将该4套住房出卖给混凝土公司，用来抵付货款，是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属有效。虽然没有办理产权过户登记，第三人混凝土公司作为债权人与申请保全人建筑公司的债权是两个平等的债权，都应当同等地受到法律保护，不能为保护一个债权而损害另一个债权。所以，不得查封该房产。

有法官认为，混凝土公司与房地产公司虽然签订了房屋买卖合同，用来抵付债务，但并未办理房产过户手续，根据相关规定，该4套住房仍在房地产公司名下，法院的查封行为并无不当。

两种意见相持不下，最终法院经多方审查，认为该4套住房仍属于房地产公司所有，法院的查封行为有效。依法裁定驳回案外人混凝土公司的异议。 ·黄冬松·
法官说法

《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此可见，《物权法》对不动产物权效力规定以登记为生效要件。具体到本案，该4套住房未办理过户登记手续，所有权未发生变动，仍属于本案房地产公司，不属于案外人混凝土公司。

为平衡第三人作为债权人与申请执行人债权之间的冲突，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。可见，在被执行人将其所有房屋出卖给案外人，如果案外人已经支付全部价款并实际占有，但案外人对未办理过户登记手续存在过错的，人民法院仍可以对该房屋进行查封并执行。

本案中，案外人仅仅提供一份房屋买卖合同，未提供证据证明该4套住房实际买卖及如何抵债的情况，也无证据证明该4套住房是否被案外人实际占用，所以法院无法对房屋买卖合同的真实性及相关问题进行调查、核实，不符合适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的前提条件。即使有证据证明案外人混凝土公司主张的4套住房买卖真实存在，且与房地产公司买卖、抵债等事务已经完成，但案外人混凝土公司怠于办理房屋过户手续，其对涉案4套住房未及时办理过户登记手续仍存在过错，根据前述法律规定，不影响法院对房地产公司名下涉案房屋的查封。故法院依法裁定驳回案外人混凝土公司的异议是有法律依据的。