2月23日，最高人民法院召开新闻发布会，发布《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》。历经六年调研、座谈、书面征求意见，《解释》出炉，并将于2016年3月1日起施行。22个条文对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出相应规定，关乎你我生活中的房产、车辆、购物等热门话题。

本网特邀请安徽省社会科学院法学研究所所长何平、安徽大学法学院副教授吕斌、安徽力澜律师事务所主任陈长志，对此司法解释进行直观解读。

房产权属变动须公示

背景：父母担心自己去世后，儿子继承过户房屋麻烦，还要交纳遗产税、过户费等，就以儿子的名义购买房子，儿子却以房子是登记在自己名下，要独霸房子，赶走父母，或变卖房子自己收钱。

《解释》：有证据证明不动产登记簿的记载与真实状态不符，真实权利人有权请求确认物权。

点评：吕斌说，物权的变动必须按法定的公示方法进行公示。否则，不发生物权变动的效力，或者其物权变动不能对抗善意第三人。不动产的公示方式是登记。但登记有时会出现错误，或者是由于登记机关的疏忽过错，或者是由于申请人提交错误、虚假材料，或者是由于真实权利人的行为所致，依据《物权法》公示公信原则要求，如没有相反证据，登记的权利人就是合法的权利人。这样的结果对于真正的房主肯定是不公平的,但《解释》恰好解决了这一问题。

开发商“一房二卖”无效

背景：实践中，老百姓最为担心的是，钱付了，房子拿不到。新闻报道中或者现实经历中，都有发生过一房二卖甚至一房多卖的现象。比如开发商跑路前，拿着一套房反复卖给不同的客户，结果收房时，发现多家买了同一套房，这如何确定房子归谁？

《解释》：对预告登记后的处分行为进行了限缩性解释，限于转移不动产所有权，或设定建设用地使用权、地役权、抵押权等在法律上危及或妨碍债权实现行为。

点评：陈长志说，预告登记制度就是为了保障购房户等债权人为顺利实现物权而设立的，在很大程度上规范了房地产开发市场。

有了预告登记制度，就会限制这些失信行为。《解释（一）》第四条进一步对预告登记之后的“处分不动产”限缩为“转移不动产或者设置他项权”。在实际购房过程中，没有经过预告登记人的同意，第二个买主无论如何都不能获得房屋的所有权。这样，所登记的请求权就得到了有效的保护。

购车未过户也有所有权

背景：近年来，随着人们物质生活水平的提高，机动车逐步走进普通百姓的日常生活。同时，机动车等特殊动产物权转让中，就会发生未办理登记的买方与卖方的债主之间争抢机动车，相关纠纷也成为审判实践中的热点和难点。

《解释》：转让船舶、航空器和机动车等所有权，已支付对价并取得占有，虽未登记，转让人的债权人主张其为“善意第三人”的，不支持。

点评：何平说，这一规定可以用一句话说明就是“机动车转让虽未过户，转让人的债权人也追不回来”。

因此，《解释（一）》第六条具体到机动车等特殊动产之上，就是认定如果存在未办理登记的受让人和转让人的债权人的情况，只要买方付款拿到车辆，即使没有来得及登记，也已经拥有该车辆。从法律条文的本身涵义以及法律整体的逻辑体系看，其权利应优先于卖方的债主，包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人。

偷卖婚后房产是否有效

背景：夫妻翻脸，离婚前，丈夫背着妻子，偷偷将登记在自己名下的婚后房产卖给他人。买方不知情，以为卖房人拥有处分权，就交钱办理过户。等到要搬家时，吵上门的妻子才让买房人知道“上当”，此时，房屋买卖是否有效呢？

《解释》：明确善意取得制度的适用以及判断时间。

点评：

何平说，善意取得是指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。

《解释（一）》规定了“善意”认定的基本标准以及以何时间节点来判断受让人构成善意。对于不动产，确定“依法完成不动产物权转移登记”之时，作为判断不动产善意取得中的善意时间点，也就是说，作为受让人在完成不动产物权转移登记之前，始终保持善意，即不知道且不应当知道转让人无处分权的事实，就可以获得法律对其权利的认可。《解释（一）》作出如此规定，实际上是尽量后置了善意的判断时点，以最大可能抑制善意取得的负面效果。