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房产被拍卖租金如何结算

[时间:2021-04-08 13:58:36 稿源:法治安徽网 ]

近日,铜陵市中级人民法院对一起房屋租赁合同纠纷案作出终审判决,认定机械公司已交房租不必再向招商公司交纳,招商公司可就租金问题和原房主科技公司结算,依法驳回招商公司的上诉,维持了一审判决。

2019年11月,铜陵某机械公司与某科技公司签订《厂房租赁合同》,租赁该科技公司的一处厂房进行生产。双方当事人对《厂房租赁合同》进行了变更,约定了租赁面积、租金和其他事项。不久,该厂房在出租后又进行了抵押,因资不抵债,铜陵市中级人民法院对科技公司所有的该处房产进行拍卖,某招商公司竞买成交。铜陵市中级人民法院作出执行裁定书,裁定该处房产归招商公司所有。 招商公司取得该房产所有权后,并未及时通知机械公司。机械公司一直将租金交给科技公司。 后该招商公司向法院起诉,要求机械公司交纳竞拍成功以后的租金给招商公司。机械公司称租金已经交给原房主科技公司,不应再交。法院经审理后作出以上判决。

评析:“买卖不破租赁”原则是房屋租赁关系存续期间,出租人转让房屋所有权的,受让人代替出租人取得原租赁关系所产生的权利义务。司法拍卖行为本质上仍属于买卖行为,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定的精神,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的,不适用买卖不破租赁。本案抵押权在出租后设立,不影响成立在前的租赁合同的效力。且抵押权并不以占有租赁物为条件,因此,不妨碍承租人行使租赁权。本案应适用“买卖不破租赁”原则。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条的规定,不动产拍卖成交后,该不动产的所有权自拍卖成交裁定送达买受人或者承受人时起转移。所以,本案房产所有权应自送达日起转移至招商公司。

本案的焦点问题在于,机械公司将拍卖之后的租金交给招商公司,然后再向科技公司追回已付租金,还是招商公司不应要求机械公司再交一次租金,而应直接与科技公司结算。《民法典》第七百二十五条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。“不影响租赁合同效力”是指设定在租赁物上的租赁合同仍然存在,承租人与受让人无须另行订立租赁合同,受让人直接继承原出租人的权利义务,受原租赁合同的约束。可见, 租赁房屋所有权变动的后果是发生租赁合同项下出租人债权债务的概括转让,本案房产拍卖后所有权转移,实际上属于债权债务的概括转让。根据《民法典》第五百四十六条的规定, 债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。 本案中,招商公司在承继房产所有权后,应当告知机械公司案涉房产所有权变动的情形。黄冬松