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要求腾房不提房款返还 同时履行未超诉讼请求

[时间:2020-11-04 22:59:39 稿源:法治安徽网 ]

一起房屋买卖合同纠纷案,一个原告,两个被告,一审判决两名被告腾房给原告,其中一被告既未上诉,也未反诉,法院判决原被告双方同时履行腾房和返还购房款,是否超出当事人诉求范围?日前,铜陵市中级人民法院终审判决明确,未超出原告当事人诉求范围,依法维持了一审判决。

2011年4月,铜陵某建设公司与某物业公司签订了《住宅房认购书》,约定由物业公司团购建设公司所开发的6套住宅房,物业公司支付所认购总房款的70% ,合计710220元。与此同时,物业公司与何某签订了一份《委托购房协议书》,约定由何某购买其中的一套,房屋总价182000元(建设公司与物业公司约定的该房屋总价款为154860元)。何某当时就向物业公司支付了购房款182000元。后占用并使用了涉案房屋。

由于上述房屋未能取得房屋预售许可证等原因,以致始终无法办理产权证书。直到2019年,建设公司因该批房屋实际上已无法办理产权证书,考虑收回上述房屋。在与何某商谈收回该房屋时,建设公司依照其与物业公司约定的案涉房屋总价款154860元,按实际从物业公司收取的涉案房屋70%的购房款,计108402元,退还给何某,并同意以总房款154860元为基数向何某支付利息损失。何某不同意,要求返还自己的实际购房款182000元及利息损失。

因各方未能达成一致意见,建设公司将物业公司和何某诉至法院,请求法院确认《住宅房认购书》和《委托购房协议书》无效,并判令物业公司、何某将案涉房屋腾空并返还。

一审中,何某同意退房,何某认为导致《住宅房认购书》及相关协议无效的过错,在于建设公司和物业公司,根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条之规定,自己实际支付了房款182000元,因此法院在判决合同无效的同时,应判令建设公司和物业公司支付自己购房款182000元以及利息损失等。

一审法院认为:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”依据上述规定,建设公司在起诉前仍未取得商品房预售许可证明,故案涉房屋的相关买卖合同均为无效。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条之规定,依法判决:1.确认建设公司与物业公司签订的《住宅房认购书》以及何某与物业公司签订的《委托购房协议书》均无效;2.建设公司应在判决生效后十日内退还收取的总房款154860元的70%的房款108402元,并以总房款154860元为基数向何某支付利息损失,何某应在判决生效后十日内将所购买的案涉房屋返还给建设公司;3.物业公司应在判决生效后十日内退还实收购房款本金差价和建设公司未承担的购房款27140元(182000元-154860元)及对应的利息等等。

一审宣判后,物业公司上诉认为:建设公司与物业公司签订的《住宅房认购书》以及何某与物业公司签订的《委托购房协议书》有效,且导致合同目的不能实现的责任在建设公司,物业公司不应承担购房款差价的利息。

经审理,铜陵中院认为:一审法院关于《住宅房认购书》以及《委托购房协议书》的效力认定适当。原审判令物业公司偿还何某购房款差价27140元及利息损失,具有事实和法律依据,依法驳回物业公司的上诉,维持原判。

法官说法:

本案审理过程中,有法官提出,该案中两位被告,一位被告上诉主张合同有效,另一被告既未上诉也未反诉,一审法院直接判决原告及另一名被告退还该被告购房款及利息损失,是否违背“不告不理”原则,是否超出诉讼请求?

该案的这种情况,实践中并不多见。对于这种一名被告提出抗辩而非反诉,另一被告既未上诉也未反诉的情形,依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神,对于原告起诉请求确认合同无效并返还财产,而被告主张合同有效的,要防止机械适用“不告不理”原则,仅就当事人的诉讼请求进行审理,应向原告释明变更或者增加诉讼请求,或者向被告释明提出同时履行抗辩,尽可能一次性解决纠纷。《全国法院民商事审判工作会议纪要》认为,只要被告提出同时履行抗辩,为避免浪费诉讼资源,并平衡当事人之间的利益,法院可在判决中对原被告双方的同时履行抗辩作出表述,这种表述并未超过原告的诉讼请求,法院可作出相应裁判。因此本案中,法院直接判决原告及另一名被告退还该被告购房款及利息损失,是适当的。

黄冬松