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未过户的以物抵债商铺可以执行

[时间:2020-09-08 22:46:20 稿源:法治安徽网 ]

铜陵某置业公司开发建设的一处楼盘,因多种原因成为烂尾工程。为索要剩余工程款,承包方某建筑公司向仲裁委申请仲裁,请求置业公司给付工程尾款,经审查,仲裁裁决予以支持。随后,该建筑公司依据生效仲裁裁决申请强制执行,法院日前裁定对此前建筑公司申请查封的该置业公司一批房产进行拍卖。其中两处商铺,是置业公司因欠付另一家施工方工程款,与施工方某商贸公司签订了以物抵债协议,将该两处商铺抵债给某商贸公司,但尚未办理过户手续。

在法院执行中,案外人某商贸公司提出执行异议,主张对涉案拍卖的房产中的该两处商铺享有权利,法院经审查,裁定中止执行后,建筑公司又向法院提起了执行异议之诉,认为建筑公司对其所施工的建筑工程和相应土地使用权享有工程款优先受偿权,请求法院依法判决准许执行涉案两处商铺。

此时置业公司也辩称,涉案房屋是某商贸公司合法财产,建筑公司无权对涉案房屋强制执行。

三方僵持不下,那么,该商贸公司是否对置业公司名下、未过户的两处商铺享有所有权并足以排除强制执行的民事权益呢?

《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”依据前述法律规定,不动产所有权的取得,除了法律另有规定的情形外,只有在不动产登记簿上记载之后,其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。法院认为:从查明的事实看,涉案的两处商铺未登记在商贸公司,商贸公司对涉案房产不享有所有权。

然而虽未经登记,但该两处商铺是以物抵债,某商贸公司与置业公司的以物抵债协议,能否对抗某建筑公司的债务申请执行。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神,对以物抵债采取较为谨慎的态度。对于无过错买受人、消费者购房人,请求交付物的债权人作为物权期待权,优先于金钱债权,可依据执行异议复议规定第28条、29条的规定进行特别保护,依法该两处商铺不能执行。但本案中所涉及的两处商铺非用于居住的商品房,当事人之间的法律关系实质为以物抵债关系,不是房屋买卖合同,不能据此产生不动产的物权期待权。 而抵债协议的目的是消灭金钱之债,以物抵债作为履行原来金钱之债的方法,其债权人享有的本质上仍是金钱之债,不具有优先性,不能适用执行异议复议规定第28条、29条的规定,不能对抗金钱之债的执行 。

基于上述法理分析,铜陵中院认为:某商贸公司未能提供充分证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益,法院依法判决准许执行置业公司名下的两处商铺。

法院判决导致案外人某商贸公司的权利无法实现,对此某商贸公司该如何救济?经查:置业公司与商贸公司在《补充协议》中约定,置业公司名下的商铺如果存在权利瑕疵,导致商贸公司不能实现自己的权益,愿意赔偿损失。结合本案案情,商贸公司的损失,可从以下途径救济:1、通过法院积极促成置业公司化解债务危机,置业公司可积极寻求资金支持或者合作,恢复剩余工程施工,让“烂尾工程”恢复活力,从而化解债务危机;2.通过执行转破产程序,化解债务纠纷。商贸公司可积极申报债权,参与破产财产分配;3.如债务人不能进入破产程序,商贸公司可在执行过程中申请参与分配,以弥补经济损失。一审宣判后,三方当事人未上诉,本案判决已经生效。

黄冬松