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房屋买卖的这些“坑”注意了吗?

[时间:2020-07-17 09:28:19 稿源:法治安徽网 ]

核心提示

所购房屋户口遭遇“占坑”现象屡见不鲜,出资买房却不是产权人,买了房因其中有租户无法入住……房屋买卖中都有哪些“坑”?买卖双方都该如何维护自身的合法权益?本期说法和您聊聊。

户口迁出不易 违约责任要明确

案例:2018年12月1日,钱先生与赵先生签订了《北京存量房屋居间合同》,约定赵先生将其位于北京房山某小区房产卖与钱先生。

因另有他人户口挂靠在该房屋,故两人在买卖合同中对户口迁移的时间及户口未迁出造成的违约问题作出明确约定。房屋办理过户手续后,挂靠户口一直没有迁出,协商未果之下,钱先生将赵先生起诉到法院,要求赵先生按照约定支付违约金。法院审理后认为,赵先生没有按照约定履行合同义务,未将原有户口迁出,对钱先生居住和使用造成了一定影响。最终,法院判决赵先生依据合同约定承担违约责任,并支付违约金。

二手房买卖中,原有户口无法迁出怎么办?据公安部关于处理户口迁移的规定,户籍迁移是由公安机关管辖,如果买房人执意要求卖房人迁出户口,那么法院往往会以“不属于民事案件受理范围”为由驳回起诉。

上述案例中,正是因为双方在合同中明确了户口迁移及不迁出的违约责任,所以钱先生的赔偿请求才得到法院支持。实际上,除了合同约定违约责任以外,还可以约定待对方将户口迁出后再给付部分尾款等方式,迫使卖房人主动迁移户口,从而维护买房人的合法权益。

借名买房没有合同难支持

案例:房价的居高不下,催生出“借名买房”的现象。郑女士、赵先生夫妻二人与北京某置业有限公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》,购买了位于房山区某小区的一处房产,由于郑女士的公积金缴存额度高,一家人商量决定用郑女士的名义进行贷款买房。在房屋装修过程中,郑女士与赵先生因家庭矛盾,双方解除了婚姻关系。

赵先生的父母认为当时买房仅是借用儿子、儿媳的名义购买,实际出资人为他们老两口。故赵先生的父母起诉到法院,要求确认双方借名买房关系成立。

法院认为,虽然涉案房屋的购买主要是由赵先生的父母出资,但使用的是郑女士的公积金贷款,赵先生的父母与郑女士夫妇之间并没有借名买房协议,最终驳回了赵先生父母的诉请。

实际操作中,借名买房,多有书面合同。如仅仅进行口头约定,法院对于借名买房关系的成立往往从房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、购房票据及产权证书的持有情况以及对于借名购房有无合理解释四个方面进行考量。只有形成完整的证据链条,才能认定出资人就是产权人。

买了房却遇不愿搬走的租客

案例:王先生于2018年12月1日起承租了赵先生位于北京市房山区窦店镇某小区房屋,租期为2018年12月1日到2019年12月1日。2019年3月,赵先生在未告知王先生的情况下,将该房屋出售给了孙女士,孙女士交付房款后,赵先生随即与孙女士办理了房屋过户手续。

王先生知道自己租住的房屋易主后,认为赵先生侵犯了自己作为承租人的优先购买权,起诉到法院,要求确认赵先生与孙女士之间的房屋买卖合同无效。

法院审理后认为,“王先生以赵先生侵犯其承租人的优先购买权为由,要求确认赵先生与孙女士签订的房屋买卖合同无效”,没有法律依据,驳回了王先生的诉讼请求。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权的情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”

法官提示,卖房人在出卖有租赁合同的房屋时,切记要履行告知承租人的义务,让承租人对是否买房作出说明,如果侵犯了承租人的优先购买权,将会承担不必要的损失。买房人在购买房屋时也要查清所购房屋的使用情况,否则可能出现购买房屋后无法入住的情形。

臧小龙